長野県東信エリアでの土地購入の流れをわかりやすく解説します
お客様から「土地を購入したいけれど、何から始めればよいかわからない」とご質問をいただくことが多くあります。
そこで今回は土地購入の流れについてご紹介します。
一般的に土地を購入するには「どこで探すか」だけでなく「どんな手順で進めるか」を理解することが大切だと言われています。
土地購入の流れ 大事な8つのステップを意識しましょう
□ 希望条件を整理し、書き出してみる
まずは、現時点の希望で構いませんので、予算・エリア・広さ・日当たりや周辺環境（駅や学校までの距離など）など、とにかく紙に書き出してみましょう！！
不動産は「探す」ものではなく、今あるものの中から「選ぶ」もの。
希望が全て揃った物件がこの世に存在すれば出会えるかもしれませんが、基本的にはありません。涙
選ぶという視点で土地を見ると、100点満点の土地はそもそも存在しない中で、とにかく自分たちの条件に合致する土地をある中からチョイスするという現実があります。
一般的には70点を超えたらその土地は買いだ！とも言われていますが、そのために何をもって70点以上なのかを決めておかなければなりません。
少しでも自分たちの条件に合った土地と出会ったときに不安なく購入するためにも、書き出した希望条件の中で、今回の不動産購入における“優先順位”を家族で決め、譲れない条件を明確にしておくことが重要です。
□ 資金計画を相談する
希望条件を書き出した後は、ほとんどのお客様は融資(住宅ローン)を利用すると思いますので、資金計画を立てることをおすすめします！！
ここで超重要なポイント！！
資金計画とは、住宅ローンの返済額を決めること！ではありませんので注意してください！！
資金計画とは、今回の土地購入＋家の建築にかかる全ての費用を概算金額で足し合わせ、一体いくらの自己資金と住宅ローンの組み合わせを行えばいいのか？をトータルで計算します。
その中の項目の一つとして月々の支払金額などがあるわけですが、実は住宅を建築するともらえる補助金や、税金の控除など、賃貸やご実家暮らしでは享受できないメリットもあったりします。
貰える補助金や税金の還付なども視野に入れながら、トータルでの資金総額と支払いのめどを検討するのが資金計画となります。
その際に重要な視点としては、建物の金額もこの段階である程度計算しておかないといけない点です。
始めて不動産を購入するときには本当にわかりにくいと思いますが、さまざまな商品が性能(スペック)によって金額が異なるように、住宅も性能やデザイン性で価格が大きく異なります。
そのため、この資金計画時にある程度気に入った住宅の価格を算出しておかないと、後で予定して金額よりも多額のお金がかかってしまって、満足いく住宅が建てられなかった…涙 といった事態にもなりかねません。
資金計画を立てる際には、住宅会社にも数社相談し大体の概算金額を抑えておくと失敗する確率がグッと減ります。
また、融資利用は金融機関が貸してくれるかどうか？も重要な要素となります。後述しますが、融資利用の事前審査の結果を持っていると、土地購入で有利に働く局面が多くあります。
この段階で、どの程度借りることができるのか金融機関へ相談し事前審査を行うことをおすすめします。
□ 情報収集をする
不動産会社やポータルサイト、建築会社の紹介など様々な方法で土地を探すことができます。
自治体の空き地・空き家バンクのチェックもしてみましょう。
現時点で気になる物件が無かった場合でも、不動産会社の問い合わせフォームなどから希望条件を送っておくと、条件に合いそうな非公開物件などの情報を送ってもらえる場合があるので、まずは一度問い合わせしてみましょう。
例えばトモノ不動産でも、登録した方だけにお伝えできる非公開物件があります。これは、売主様(不動産を所有していて売りたいと考えている人)のご意向でそうしていることが多々あるのです。
売りたいけど、世の中に全部オープンにはしたくない。
しっかりと検討している方にだけ届けたい。というお考えを持っている場合、登録後に非公開物件情報をお渡しする流れとなったりします。
□ 現地見学・周辺調査
気になる土地がありましたら、日当たり・ご近所の様子・騒音など、現地に行って確認してみることもおすすめします。
現地に行ったからこそ気づくこともあります。できれば平日と休日、昼と夜、晴れた日と雨の日など、見学時の条件を変えて現地へ足を運んでみるとさまざまなシチュエーションでの状況を確認できるので良いでしょう。
が！
気になる土地ということは、他の土地を探している人から見ても魅力的な土地である可能性が高いです。現地調査・周辺調査に時間をかけてしまうと、せっかく選んだ土地を他の人が買っていく。という事態が発生します。どこまで行っても全て確認できるわけではない。とある程度のところで割り切り、購入する・しないの意思決定をスピーディーに行うことも重要です。
□ 購入申し込み・交渉
「この土地を購入したい」と決めたら購入の意思を示すため買付証明書を提出します。
※買付証明書…土地の購入を希望する人が、売主に購入希望の意思と条件を伝えるための書類
この書類を基に、不動産会社は売主・買主双方に対して条件面に関する交渉を行います。
買付証明書には法的拘束力はないのですが、だからといってとりあえず買付を出す！のような考え方はあまりおすすめできません。
あくまでも土地の購入は売主サイドが購入者(買い手)を選べる立場にあるとも言えます。無作為に買付を出して、売主がOKしたのちに、やっぱり辞めた。ということを行ってしまうと、以降その売主さんは新名の買い付けを受け取ってくれないかもしれません。
買付証明書は、買主から売主への「この条件なら買いたいです」という宣言書のようなもの。
条件に折り合いがつくようであれば、購入へと進んでいくのが一般的な流れとなります。
買付証明書は希望条件の宣言書ですので、価格についても「この金額なら買いたいです」と表示されている金額から値下げした金額を書いて提出することもできます。
この値下げ依頼を不動産業界では「指値(さしね)」と言います。
あくまで金額は交渉の末に決まるモノですので、指値をすることは買主の主張としてあるわけですが、ここでもあまりに大きな根拠のない指値を入れたりすると、その後の交渉事がうまくいかないどころか打ち切られてしまうこともあります。
あくまで、相手の気持ちも理解しながら根拠のある価格付けをお伝えすることをおすすめします。
また、売主サイドの立場に立つと、うれしい買主(買付)の姿も想定できます。
どんな買主さんがうれしいかというと、自己資金率が高く、そして住宅ローンの審査が終わっていて安心感がある。という買主には安心感を覚えるのではないでしょうか？
せっかく交渉事を進めても途中でローンが通らず振出しに戻るでは、買主・売主共に労力がかかりすぎます。そのため、住宅ローンの事前審査を通しておくと、この段階で売主サイドの心証が少しではありますが良くなり、希望の土地を購入できる可能性が上昇するのでは？と考えています。
□ 売買契約を結ぶ
無事に買付が受理されると次なるステップは「契約」です。
多くは、買付が受理された翌週には契約に進むと思います。
契約日当日に文章確認をするのは、不安を大きいですよね。
できれば前もって不動産売買契約書・重要事項説明書の素案を送ってもらい、事前に記載内容を確認しましょう。
質疑があれば、契約日の当日ではなくそれまでに仲介を担当する不動産会社の担当に伝えておきましょう。
契約当日は、宅地建物取引士が重要事項の説明を行った後、売買契約書へ捺印し、手付金（売買価格の10％程度）を売主へ支払います。
※手付金…売買契約時に買主が売主に支払うお金。
□ 融資本審査申込、融資契約
晴れて希望の土地が契約できた！と安心してはいけません。
土地契約の後には、実際にお金の支払いを行い、所有権を移す＝自分のものになる。という大事な日「決済」に向けて、各種準備をすすめなければなりません。
多くの方は融資を利用すると思いますので、すぐに土地売買契約書類やその他必要書類を用意して住宅ローンの本審査の申込みを行います。
多くの土地契約書には、住宅ローンが通らなかった場合には白紙に戻しましょうという特約を付けていてくれることが多いです。しかし、無条件にいつでも解約できるわけではなく、契約日から何日後までにはローンの決着をつけてください！と期日を切って明記していることが多いです。
そのため、土地契約を終えたら本当にすぐに本審査に進み、住宅ローンの可否を確認しなければならないのです。
審査承認後は、金融機関との融資に関する契約(金銭消費貸借契約)を結びます。
□ 決済(残代金支払い)・所有権移転等の登記手続き・引き渡し
残代金支払いにあたり、まずは司法書士による提出書類の確認および本人確認を行います。
その後、融資利用の場合には金融機関から買主の口座へ借入資金が振り込まれ、その後売主への残代金等の支払い、不動産会社や司法書士への諸費用の支払い手続きを行います。
そして、同日中に司法書士が所有権移転等の登記手続きを行います。
すべての手続きが完了したら土地の引き渡しが完了となります。
【新築住宅のための土地購入で押さえておきたい
資金計画のポイント】
新築住宅建てるために土地を購入し住宅ローンを利用する場合は、借入可能な総額から建物の建築費と諸経費を差し引いた金額を土地の予算として考えるのがおススメです。
新築を検討している方は、まず建築会社へ相談し、おおよその建築費を把握しましょう。それによって土地購入に充てられる予算が明確になります。
土地と建物を含めた総費用を考えない資金計画のまま、あいまいな状態で計画を進めてしまうと、建物も土地も納得できない結果になってしまうこともあります。
そうならないためにも住宅と土地のバランスをしっかり考え後悔のない資金計画を立てましょう。
もし希望する土地のエリアがあるようでしたら、そのエリアの土地相場を知ることも大事なポイントになります。
土地相場についてのご相談もお受けしていますので、お気軽にご相談ください。
トモノ不動産 0267-77-7568
建築についてのご相談は、トモノ建築設計事務所で承っておりますので、お気軽にお問合せください。
トモノ建築設計事務所 https://tomono-inc.jp/
土地購入はトモノ不動産にお任せください
トモノ不動産は、ほぼ毎日不動産の無料相談会を開催しております。
土地の購入や売却、空き家についてなど、何でもお気軽にご相談ください。
上記のように書き出すと少し難しいように感じるかもしれませんが、一つ一つわかりやすくご案内しながら丁寧にサポートさせていただきます。
また、土地購入の際「このエリアがよさそう」と思っても土地には法的な条件や注意点がある場合があります。たとえば「家が建てられない土地」など、表面だけではわからないことも多いです。
「まだ決めてはいないけど、気になる土地がある…」という段階でのご相談でもＯＫです！お気軽にご相談ください。
トモノ不動産は、お客様のお役にたてるよう精一杯努めさせていただきます。
※まずは『不動産の相談に行きたいのですが』とお電話ください。
※フォームからは24時間いつでも来店予約ができます。
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佐久穂町・佐久市・小諸市・御代田町・軽井沢町など、長野県で土地（売地・宅地・分譲地）をお探しの方や、空き家や遊休地など不動産売却をお考えの方は、是非トモノ不動産にご相談ください。
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